「臺北市中山區吉林段二小段483地號等8筆土地」

規劃座談會 會議紀錄

一、事   由:「臺北市中山區吉林段二小段483地號等8筆土地都市更新案」權變分配、建築設計與店面設計討論

二、時   間:100年11月19日(星期六)上午十時

三、地   點:台灣都市更新公司      地址:建國南路二段201號9樓

四、規劃單位:台灣都市更新公司

   主   席:黃智鈴                             紀錄:張麗琴

五、通知對象:土地所有權人、合法建築物所有權人、圓境建築師事務所-唐吉生建築師、元宏估價師事務所、台灣都市更新公司

六、出   席:

詳簽到簿

七、會議內容:

台灣都更公司         黃副總報告:

目前這個更新案進行到事業計畫階段,也就是必須遴選實施者,在決定實施者之前,必須要先針對大家最關心的改建坪數、規劃的產品內容,充分討論與溝通。今天開會最主要的目的,就是針對住戶的需求,規劃出市場價值最高、又最能滿足所有住戶的方案,並以此方案,遴選合適的開發團隊。

 

圓境建築師事務所        唐吉生建築師報告:

目前建築規畫的兩個方案:一、純住宅,約15樓,1樓為入口大廳和公設,2到15層設計雙併,每戶約55-60坪。二、住商混合,1到2層規劃店面,3到15層同純住的雙併設計,目前店面設計7間,如果店面需求增加到8間,則會將住宅的入口大廳移至松江路160巷,店面目前規劃約40坪,每間有獨立的樓梯和廁所。

根據臺北市的不動產市場分析,未來市場上住商混合的產品,對建物價值有影響,以目前附近行情,純住宅單價一坪約85萬元,底下有店面的住宅,單坪75萬。因為純住宅建物單純,單坪價值也會比較高,目前市場上新建案都以純住宅為主。

 

元宏估價師事務所   王睿明估價師報告

要計算各戶的權利價值比例,是先算出每一筆土地價值,並以各土地價值乘以土地面積等於該筆土地總價值,各筆土地總價值除以全部土地總價值為每筆土地占比。

長春路上的每一筆地號條件接近,權值都在10%左右,489地號部分在商業區,所以他的權值比較高一些。而483地號由於面積形狀大且方整,部分土地又在商業區,唯一的缺點是面臨六米巷,會有建物高度的限制,所以土地價值僅次於489地號。

建物的部分是立體地價的概念,一樓的使用效益高所以價值會比較高,而地下室的容積依據法規只能用在地下室,頂樓因為早期有頂加的使用權益,但是頂加沒有建物權狀,所以頂樓的房子在估算上會略高一些。計算出每一位住戶的權值後,將總銷金額扣除共同負擔,去乘以個人權值,就是每一位住戶可拿回的價值,大家再依價值去選屋找補。

 

八、居民討論:

  1. 陳先生:

地下室的容積是如何計算?現狀陽台有計入容積嗎?

王估價師:

地下室的容積依據法規只能用在地下室,而地下室的價值估算依據他的使用登記為防空避難室,約地上物的價值1/4。

陽台的估算以權狀登基為準,早期的建物登記部分陽台有未登記的狀況,此更新單元之建物陽台皆有登記,為權狀上附屬建物的部分,所以陽台面積有計入估算價值。

 

  1. 王媽媽:

希望是選純住宅比較單純,底下店面很複雜,如果餐廳搞的空氣很不好。

 

  1. 林先生:

希望大家加把勁,讓都更可以更快完成,有新房子可以住。

 

九、結論:

  1. 今天會後發給各位問卷,所有住戶依照我們給各位的權利價值,選擇純住、住商混合或都可以三個方案,統計後我們會再根據此方案進行詳細的規劃設計。
  2. 每個人權利價值比例根據估價師的計算各有不同,發給各位的附件中為各戶的總權利價值,目前純住宅一坪80萬計算,大家依自己的權利價值選擇。如果住戶想自己蓋,共同負擔後紅色的部分像銷售管理、風險管理、搬遷補償和租金補貼等,住戶自己興建則不必支付這些費用。
  3. 純住宅的價值比較高是根據附近的市場調查,但是部分住戶是希望有店面,我們會以投票的方式,統計大家的需求,希望大家最後少數服從多數,尊重多數人的意見。
  4. 車位部分,原則上一間住宅或一間店面會各配一個車位,如果住戶有兩個車位以上的需求,可寫在問卷上。
  5. 今天沒有參加的住戶,未來一星期的時間和大家做溝通了解。
  6. 權利價值較小之住戶,未來選屋有三種方式:(1)設計小坪數:未來住宅會以雙併方式設計,坪數約在55~60坪之間,如果有一層要作多間的設計,會有管線的考量,要再評估。 (2)找補:一樣選擇一般坪數的房子,再做現金的找補。(3)出售:我們會列為遴選建商的條件之一,對於想賣掉之住戶提供一個合宜的價錢。

 

十、散會:中午十二時

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