吉林段二小段的部落格

「臺北市中山區吉林段二小段483地號等8筆土地」

規劃座談會 會議紀錄

一、事   由：「臺北市中山區吉林段二小段483地號等8筆土地都市更新案」權變分配、建築設計與店面設計討論

二、時   間：100年11月19日（星期六）上午十時

三、地   點：台灣都市更新公司      地址：建國南路二段201號9樓

四、規劃單位：台灣都市更新公司

   主   席：黃智鈴                             紀錄：張麗琴

五、通知對象：土地所有權人、合法建築物所有權人、圓境建築師事務所-唐吉生建築師、元宏估價師事務所、台灣都市更新公司

六、出   席：

詳簽到簿

七、會議內容：

台灣都更公司         黃副總報告：

目前這個更新案進行到事業計畫階段，也就是必須遴選實施者，在決定實施者之前，必須要先針對大家最關心的改建坪數、規劃的產品內容，充分討論與溝通。今天開會最主要的目的，就是針對住戶的需求，規劃出市場價值最高、又最能滿足所有住戶的方案，並以此方案，遴選合適的開發團隊。

圓境建築師事務所        唐吉生建築師報告：

目前建築規畫的兩個方案：一、純住宅，約15樓，1樓為入口大廳和公設，2到15層設計雙併，每戶約55-60坪。二、住商混合，1到2層規劃店面，3到15層同純住的雙併設計，目前店面設計7間，如果店面需求增加到8間，則會將住宅的入口大廳移至松江路160巷，店面目前規劃約40坪，每間有獨立的樓梯和廁所。

根據臺北市的不動產市場分析，未來市場上住商混合的產品，對建物價值有影響，以目前附近行情，純住宅單價一坪約85萬元，底下有店面的住宅，單坪75萬。因為純住宅建物單純，單坪價值也會比較高，目前市場上新建案都以純住宅為主。

元宏估價師事務所   王睿明估價師報告：

要計算各戶的權利價值比例，是先算出每一筆土地價值，並以各土地價值乘以土地面積等於該筆土地總價值，各筆土地總價值除以全部土地總價值為每筆土地占比。

長春路上的每一筆地號條件接近，權值都在10%左右，489地號部分在商業區，所以他的權值比較高一些。而483地號由於面積形狀大且方整，部分土地又在商業區，唯一的缺點是面臨六米巷，會有建物高度的限制，所以土地價值僅次於489地號。

建物的部分是立體地價的概念，一樓的使用效益高所以價值會比較高，而地下室的容積依據法規只能用在地下室，頂樓因為早期有頂加的使用權益，但是頂加沒有建物權狀，所以頂樓的房子在估算上會略高一些。計算出每一位住戶的權值後，將總銷金額扣除共同負擔，去乘以個人權值，就是每一位住戶可拿回的價值，大家再依價值去選屋找補。

八、居民討論：

1. 陳先生：

地下室的容積是如何計算？現狀陽台有計入容積嗎？

王估價師：

地下室的容積依據法規只能用在地下室，而地下室的價值估算依據他的使用登記為防空避難室，約地上物的價值1/4。

陽台的估算以權狀登基為準，早期的建物登記部分陽台有未登記的狀況，此更新單元之建物陽台皆有登記，為權狀上附屬建物的部分，所以陽台面積有計入估算價值。

2. 王媽媽：

希望是選純住宅比較單純，底下店面很複雜，如果餐廳搞的空氣很不好。

3. 林先生：

希望大家加把勁，讓都更可以更快完成，有新房子可以住。

九、結論：

1. 今天會後發給各位問卷，所有住戶依照我們給各位的權利價值，選擇純住、住商混合或都可以三個方案，統計後我們會再根據此方案進行詳細的規劃設計。
2. 每個人權利價值比例根據估價師的計算各有不同，發給各位的附件中為各戶的總權利價值，目前純住宅一坪80萬計算，大家依自己的權利價值選擇。如果住戶想自己蓋，共同負擔後紅色的部分像銷售管理、風險管理、搬遷補償和租金補貼等，住戶自己興建則不必支付這些費用。
3. 純住宅的價值比較高是根據附近的市場調查，但是部分住戶是希望有店面，我們會以投票的方式，統計大家的需求，希望大家最後少數服從多數，尊重多數人的意見。
4. 車位部分，原則上一間住宅或一間店面會各配一個車位，如果住戶有兩個車位以上的需求，可寫在問卷上。
5. 今天沒有參加的住戶，未來一星期的時間和大家做溝通了解。
6. 權利價值較小之住戶，未來選屋有三種方式：(1)設計小坪數：未來住宅會以雙併方式設計，坪數約在55~60坪之間，如果有一層要作多間的設計，會有管線的考量，要再評估。 (2)找補：一樣選擇一般坪數的房子，再做現金的找補。(3)出售：我們會列為遴選建商的條件之一，對於想賣掉之住戶提供一個合宜的價錢。

十、散會：中午十二時